Maguelone Peguret vous êtes directrice immobilier chez spie batignolles Immobilier, vous n’êtes pas que des bétonneurs d‘ouvrages
Cela fait près de 30 ans que nous faisons ce métier, jusqu’à présent on faisait surtout du tertiaire, des centres commerciaux, des bureaux, des hôtels et depuis une douzaine d’années on est aussi sur du résidentiel, mais effectivement à Rennes l’immeuble Alkimia est notre première résidence pour nous en Bretagne.
Sur ce projet “Grande Prairie” à la Courrouze vous n’avez pas amené vos bétonneuses
Quand on fait du tertiaire ou de la réhabilitation, oui on assure nous même la construction parce que ce sont des produits très spécifiques, pour le résidentiel on ne se l’impose pas nécessairement. Ici, au moment de l’appel d’offres, on n’avait pas d’entreprise du Groupe susceptible d’intervenir sur Rennes. En revanche, depuis, nous avons racheté le groupe ETPO (sauf ETPO immobilier) qui aurait pû se positionner en gros œuvre seul.
spie batignolles a de l’appétit, vous achetez à tout va, un jour ou l’autre Legendre va y passer, mdr
On se diversifie beaucoup dans le paysage avec le rachat en 2019 de VALLIA spécialiste des aménagements paysagers, c’est un secteur où les sociétés sont très valorisées ce sont donc des investissements conséquents pour notre groupe, pour Legendre je ne pense pas mais on ne sait jamais, je ne suis pas dans le secret des dieux, Lol.
Sur ce projet Alkimia vous vous êtes associés à Kérédes, ce n’est pas le mariage de la carpe et du lapin
Pour rentrer sur Rennes Métropole c’est indispensable de trouver un partenaire local, effectivement nous n’étions pas identifiés sur Rennes ni dans le logement en accession sociale sous condition de ressources, l’alliance avec Kérédes nous a permis de bien dialoguer avec Territoires et de partager les risques dans cette période compliquée; Kérédes a un vivier historique d’entreprises partenaires.
Vous avez choisi Kérédes au pif parmi les acteurs sociaux locaux
C’est la rencontre en 2019 de personnes à savoir moi, Jérôme Nicolas quand il était chez Kérédes, on n’a pas pu tout de suite déposer le permis de construire car le PLUI actuel n’était pas entré en vigueur et pendant deux ans on a travaillé en collaboration au sein d’ateliers de conception avec les différents promoteurs et bailleurs sociaux du secteur “Grande Prairie”, Espacil, Néotoa, Toléfi, Soréim, Kérédes et nous, et leur maîtrise d’œuvre respective. L’idée c’était de travailler sur la trame imposée par l’urbaniste Studio Vigano et le paysagiste Charles Dard et la filière paille, puis il y a eu la guerre en Ukraine et l’explosion des coûts des matières premières de la construction sans oublier la dissolution du gouvernement, mais on a toujours dialogué dans un bon esprit avec Territoires l’aménageur, le soutien de Kérédes nous a donc été précieux.
Au final vous avez 51% et Kérédes 49%
Kérédes serait soumis aux codes des marchés publics si nous étions à 50/50, on est donc dans une SCCV commune à 51/49 et c’est un programme pour un tiers en accession sociale en secteur QPV (Quartier Prioritaire de la Ville) à prix maîtrisés de 3600 euros ttc le mètre carré.
A 3600 euros vous ne faîtes pas les fonds de tiroirs
Dans la programmation il y a 74 logements, vous n’en avez que 24 à 3600 et les 50 libres restants sont vendus en moyenne à 4950 euros le mètre carré, au final une fois tout vendu on devrait être à 6% de marge, la précommercialisation de 40% vu le contexte actuel a été un peu laborieuse, comme dans la plupart des programmes on marche sur des oeufs.
Mais vous vendez chacun de votre côté ou vous additionnez vos forces de vente
On a pas de force de vente interne chez spie batignolles immobilier et c’est Kérédes qui est à la manœuvre commercialement même si on a fait ponctuellement appel à quelques réseaux bancaires.
Comment s’est faite la sélection de l’architecte
En décembre 2020 avec Jérôme Nicolas nous avons écrit une profession de foi de 5 pages stipulant tous nos engagements de faire des logements pour des propriétaires occupants, du biosourcé, bas carbone etc.. à la suite Territoires nous a désigné promoteur et après ils ont lancé une consultation de maîtrise d’oeuvre France entière et nous avons pris part au jury et chacun a voté. Nous connaissions Jean Bocabeille sur un projet à Nanterre associé à l’époque avec l’atelier 2/3/4, il avait une sensibilité autour du réemploi, on aime bien travailler avec des architectes que l’on connaît plutôt que des “divas”, comme vous l’avez compris cet immeuble Alkimia ouvre une nouvelle voie dans l’hybridation des matériaux et sa démarche écologique et environnementale.
Et la paille ça fait une paille que vous y pensiez
Au départ on avait des objectifs niveau 3 à atteindre, c’est venu au fur et à mesure au sein des ateliers de conception, on avait évoqué le chanvre, la terre crue et Territoires nous a présenté la filière paille avec l’interlocuteur Pro-Paille, bien qu’au départ on était bloqués parce que la botte de 22 ne pouvait se faire qu’en R+2, mais en janvier 2024 il y a eu un ATEX par IELO pour de la paille hachée insufflée, cet immeuble est vraiment précurseur dans la mise en oeuvre de cette technique de construction novatrice.
J’espère que c’est de la paille française
Non seulement française mais en plus très proche de la Bretagne. A noter que les futurs habitants n’ont jamais exprimé de frein par rapport à ce matériau, je pense même qu’ils sont très sensibles à cette construction a impact positif environnemental RE2020
François Maillard, Président de spie batignolles immobilier