On sort d’une période de vaches grasses, le lait a pissé à flots drus, on peut dire que l’immobilier a été la mamelle de la croissance, Mdr

La dynamique du marché de l’immobilier neuf a été soutenue par une forte demande de logements, une politique fiscale accommodante et une période de taux d’intérêts historiquement faibles.

Les parpaings sont devenus des produits financiers

Il est clair que la politique fiscale fléchée vers l’investissement locatif privé soutenu par des taux d’intérêt faibles a créé un environnement favorable à la financiarisation du marché immobilier. Mais le plus gênant dans cette histoire c’est l’impact sur les prix de l’immobilier et désormais, la difficulté d’accéder à la propriété.

Chassez le naturel il revient au galop, l’administration a aussi commencé à pédaler dans la crème fraîche pour en revenir à la métaphore de la mamelle, Lol

La spirale inflationniste s’est aggravée sous l’impulsion de plusieurs facteurs comme l’accumulation des normes de construction ou les exigences environnementales qui complexifient les opérations de construction. Il ne faut pas négliger non plus l’impact des quotas de logements sociaux imposés sur les opérations de promotion et qui sont, de fait, financés par les acquéreurs du secteur libre.

Les particuliers propriétaires de terrains ont aussi voulu leur part du fromage

Profitant de la raréfaction des fonciers, les propriétaires ont spéculé en cédant des terrains à prix d’or. D’autres apportent également leur contribution inflationniste en contestant systématiquement les permis. Soyons clair, ces recours sont souvent abusifs et se règlent la plupart du temps par une compensation financière. 

Comme pour l’aliment des vaches, l’inflation touche aussi la construction

C’est aussi un paramètre, le coût des matériaux a explosé et pas seulement à cause de la guerre en Ukraine. Il y a aussi un contexte mondial et une forte demande sur les matériaux. Ce n’est qu’un exemple, mais le projet de l’Arabie Saoudite de construire une ville nouvelle d’un seul tenant de 160 kilomètres impactera la demande d’acier et de verre.

Bon nous dans l’ouest on a du bol, les promoteurs ont plein de blé, y’à qu’à voir toutes les opérations de sponsoring lors de la course du Rhum, la mer est calme malgré la tempête

Le secteur portait des fragilités évidentes, mais l’économie immobilière restait dopée par la promesse fiscale et l’argent gratuit. De façon insidieuse, les prix de l’immobilier se sont progressivement déconnectés du pouvoir d’achat des ménages. La hausse brutale des taux et la fin programmée des dispositifs d’aide publique ont mis à terre l’investissement locatif privé et révélé les déséquilibres profonds de ce secteur de l’économie.

Un mot a disparu de la sémantique de la promotion immobilière, il est même devenu abscons, c’est le mot habitant

Oui on l’a un peu perdu de vue. Entrainés dans l’euphorie d’un marché très dynamique et financiarisé à l’excès, certains promoteurs ont exagérément orienté leur métier vers la conception de produits financiers en dégradant, peu ou prou, les standards du logement et de l’habitat. Ils ont de toute évidence mis sur le marché des produits trop chers et ne répondant plus aux attentes des clients qui souhaitent acquérir un appartement pour y vivre.

Il faudra donc renouer avec le marché réel et, soit dît en passant, livrer des logements qui ne comportent pas des malfaçons éhontées comme récemment à Rennes dans une résidence qui se voulait très haut de gamme

La situation du marché révèle bien un problème structurel. A l’évidence la demande logement reste forte, mais l’offre proposée ne correspond plus aux attentes et aux capacités d’achat des ménages.

Cela ne va pas être facile pour les promoteurs de s’affranchir des aides publiques eux qui ne cessent de pleurnicher sur la fin des dispositifs fiscaux

Il va falloir réapprendre à concevoir des logements répondant davantage à des critères de confort de vie qu’à des critères fiscaux. Bien Construire et vendre à des prix adaptés aux capacités d’achat des clients. Si ces points sont respectés on donnera une vraie valeur patrimoniale à l’immobilier et c’est mieux qu’un avantage fiscal.

Ce sera un sacré défi d’ordre managérial que les promoteurs vont devoir engager pour se relever

Il faudra prendre rapidement la mesure du problème et fournir les efforts nécessaires pour se recaler. Néanmoins, cette période crée de vraies opportunités pour les structures les plus agiles, dirigées par des managers audacieux et visionnaires qui seront capables d’adapter rapidement leur modèle et leur organisation pour reprendre pied dans le marché.

Le temps de l’argent facile est terminé

Il y aura plus d’exigence et le niveau de compétence devra s’élever. Les promoteurs devront apporter des réponses fortes et innovantes pour résoudre la problématique d’une offre trop chère et mal calibrée.

En 2024 des échafaudages vont se décrocher, des grues vont tomber, des Spis vont se déchirer, et si on parle de construction vernaculaire on va peut-être voir que des petits géants de l’immobilier avaient des pieds d’argile

Hélas on reçoit déjà des signaux de craquements et de fissures au niveau des fondations, cette situation sera peut-être fatale à certaines entreprises qui n’ont pas su anticiper les dangers d’une catastrophe annoncée. Pour agir et anticiper, il eut fallu conserver l’acuité, la concentration et la lucidité des entrepreneurs centrés sur leur cœur de métier.

Entre promoteur et armateur il faut choisir

NO COMENT, un certain nombre de tendances se dessinent et des idées émergent pour trouver des solutions aux difficultés structurelles du secteur immobilier. Ces tendances annoncent peut-être un nouveau paradigme. Il est salutaire de retrouver rapidement un équilibre entre l’offre et la demande et de répondre à l’enjeu social du logement.

Quels vents porteurs se dessinent pour les armateurs amateurs qui voudront revenir à la promotion  immobilière, Lol

Concevoir des produits adaptés au marché résidentiel, intégrer des nouveaux modes constructifs répondant aux enjeux économiques et environnementaux, développer davantage les coopérations avec les entreprises de construction pour favoriser l’industrialisation et la productivité, renforcer l’ingénierie du secteur pour imaginer des nouveaux modèles d’accession à la propriété et leur financement, voilà quelques idées sur le tapis. La promotion devra, en tout état de cause, muscler sa chaîne de valeur pour répondre à tous ces enjeux et se positionner comme un partenaire crédible et apprécié pour sa participation incontournable à la politique du logement et de l’urbanisme.

Après avoir bien secoué le bastingage, L’Etat devra aussi lancer son canot de sauvetage

Ces efforts doivent absolument être accompagnés par la sphère publique, Etat, Collectivités, Aménageurs pour recoller au marché. Pêchant habituellement par dogmatisme, ils devront absolument libérer le secteur immobilier des incroyables contraintes qui entravent son développement. Par exemple, trouver des solutions face à la rareté du foncier, libérer davantage de droits à construire, limiter la spéculation et faire accepter l’idée de la densification urbaine, ne pas matraquer fiscalement la propriété immobilière.